¿Qué es la vivienda? Esta pregunta admite múltiples respuestas: para algunas personas, puede ser un hogar, un sueño, un objetivo de vida, un lugar para dormir o una inversión, entre otras posibilidades. Sin embargo, no podemos desconocer que, en el Chile actual, vivimos en un sistema económico dominado por el mercado, en el que la vivienda es un bien transable; es decir, alguien puede venderla y otra persona puede comprarla. El valor de este bien está determinado, principalmente, por su localización. En este punto interviene el mercado de suelo: una vivienda que cuenta con más atributos urbanos tendrá un valor más alto, mientras que este disminuirá a medida que se aleje de ellos.
En este contexto, la vivienda privada se diferencia de la vivienda de interés público o vivienda social. Esta última es producida por el Estado con el propósito de entregar unidades habitacionales a las familias más vulnerables del país que, por diversas razones, no cuentan con recursos suficientes para adquirir una vivienda ofrecida por el mercado.
El Estado produce vivienda pública bajo las condiciones que impone el mercado de suelo para la adquisición de terrenos. En este ámbito operan las mismas condiciones señaladas anteriormente: mientras más atributos urbanos tenga un terreno, mayor será su valor. Esto entra en conflicto con la cantidad de viviendas que pueden construirse con el presupuesto estatal disponible.
Esta situación plantea un enorme desafío para la capacidad del Estado de construir viviendas sociales bien ubicadas. Con frecuencia, ha conducido a edificar unidades en terrenos de bajo valor, generalmente situados en las zonas periféricas de las ciudades y alejados de los atributos urbanos.
Déficit habitacional y acaparamiento de viviendas
En el marco de este desafío se encuentra el denominado déficit habitacional, que corresponde a la cantidad de viviendas que deben construirse para las familias que requieren una solución habitacional.(1) Para 2024, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo estimó un déficit de 491.904 unidades (2), sobre la base de las cifras del Censo realizado ese año por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Por su parte, la Cámara Chilena de la Construcción también estudia el déficit habitacional y señaló que, en enero de 2026, existían alrededor de 977.000 viviendas por construir.(3) Esta cifra es mayor porque su metodología incorpora variables como las familias que viven en campamentos y las personas en situación de calle, entre otras.
Por otro lado, el valor de las viviendas ha crecido a un ritmo mayor que las remuneraciones de los trabajadores. En términos simples, año tras año las familias se alejan de la posibilidad de comprar una vivienda mediante el ahorro porque su precio aumenta por encima de lo que pueden reunir. En ese contexto, el crédito hipotecario aparece como una opción de endeudamiento que permite concretar en el presente una compra que se pagará en el futuro.
Gráfico 1: realizado por Jorge Rodríguez en base a información del Censo 2002 y 2024 publicado en el Boletín n°24 de enero 2026 del Centro de Estudios Públicos.(4)
El crédito ha sido una de las herramientas que ha permitido a las familias acceder de manera inmediata a ciertas condiciones de confort, pues posibilita concretar en el presente la compra de un bien que tardarían años en adquirir únicamente mediante el ahorro (Moulian, 1997).(5)
En este punto, el acaparamiento aparece como un elemento de análisis. Es conocido el caso de personas que pudieron comprar simultáneamente varias unidades de departamentos mediante créditos hipotecarios. La falta de comunicación entre las instituciones financieras impedía detectar que una misma persona solicitaba varios créditos al mismo tiempo, lo que permitió adquirir tres, seis o diez unidades para arrendarlas y destinar los ingresos obtenidos al pago de las cuotas de cada deuda. Esta situación terminó en 2026 con la creación del Registro de Deuda Consolidada(6), que permite conocer la deuda total de una persona.
El acaparamiento de unidades tiene como objetivo generar rentas futuras que complementen la pensión de retiro. Sin embargo, también produce una descompensación en el mercado inmobiliario: mientras existe un déficit de 977.000 unidades, según la Cámara Chilena de la Construcción, algunas personas poseen seis o más viviendas.
En 2023, una noticia del Diario Financiero sobre el déficit habitacional presentó un estudio de la empresa Unholster, que analizó la cantidad de personas naturales con propiedades inscritas a su nombre(7). De un total de 4.029.943 personas, el 73,4 % tenía una propiedad a su nombre, grupo en el que el 55,6 % correspondía a mujeres. Un 14,2 % poseía dos inmuebles, con un 56,7 % de mujeres; un 5,9 % tenía tres inmuebles, con un 54,9 % de mujeres; y, finalmente, un 2,5 % poseía seis o más unidades, equivalente a 102.084 personas, de las cuales el 49,2 % eran mujeres. El estudio denomina inversionista a este último grupo(8), pues sus integrantes buscan obtener rentas de sus inmuebles.
El estudio resulta llamativo porque, frente a un déficit habitacional de 977.000 viviendas, también muestra que 102.084 personas concentran seis viviendas o más. Si se multiplica esa cantidad de personas por seis unidades, se obtiene un mínimo de 612.504 viviendas. Esta cifra equivale al 62,6% del déficit habitacional actual señalado por la Cámara Chilena de la Construcción y supera el déficit de 491.904 unidades estimado para 2024 por el Censo y el Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Ante estos antecedentes, cabe preguntarse si el libre mercado permitirá cubrir una demanda habitacional que aumenta año tras año. El problema parece no radicar únicamente en el acceso a la vivienda, sino también en la distribución de las unidades disponibles.
Propietarios del suelo, inversión estatal y planificación urbana
El actual gobierno ha creado herramientas para mejorar las condiciones de quienes construyen viviendas. Entre ellas se encuentran los cambios a la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, que promueven la constructibilidad, la densidad y otros aspectos técnicos asociados a la edificación habitacional. Asimismo, ha creado el Fondo Nacional para la Vivienda (FONAVI), que establece mejoras en la tasa de interés de los créditos hipotecarios otorgados por BancoEstado. Estas modificaciones estimulan la construcción y la compra de viviendas, pero no impiden que un inversionista acapare parte de la nueva oferta.
Estos ejemplos demuestran el interés del Estado por ampliar las posibilidades de acceso a la vivienda mediante un mayor stock disponible y más facilidades para obtener crédito. Sin embargo, estas acciones no garantizan por sí solas la disminución del déficit habitacional.
Para disminuir el déficit, es necesario trabajar directamente con las familias que lo componen y asegurar que sean ellas quienes accedan a una vivienda antes que los inversionistas nacionales o extranjeros. También debe garantizarse que esas viviendas cuenten con condiciones urbanas adecuadas para el desarrollo y la prosperidad de las familias, de modo que contribuyan a construir una sociedad más equitativa.
Este objetivo puede abordarse mediante políticas de desarrollos urbanos seccionales vinculadas a las inversiones estatales. Estas políticas permitirían crear modelos de inversión público-privada, como los utilizados en Medellín, mediante asociaciones mixtas orientadas al desarrollo de distintos sectores de la ciudad. El modelo debería asegurar inversiones públicas en esos sectores e incorporar a los propietarios del suelo, de manera que reciban las compensaciones correspondientes. Así podrían ejecutarse planes para desarrollar secciones de la ciudad con viviendas de interés público dotadas de los atributos urbanos necesarios —conectividad con la red de transporte público, áreas verdes y servicios, entre otros— para que las familias que lleguen a ellas puedan prosperar.
No se trata de que el Estado expropie arbitrariamente un terreno para construir viviendas destinadas a las personas más pobres, sino de establecer alianzas entre los propietarios del suelo, la inversión estatal y la planificación urbana. Estas alianzas deben mejorar las condiciones de vida de las personas más vulnerables del país y permitirles prosperar mediante su integración en una ciudad construida entre todos.
La vivienda es un derecho que el Estado debe asegurar para que las familias puedan desarrollar su vida y alcanzar la prosperidad. Es el espacio más íntimo que pueden tener: un lugar de cobijo, seguridad e identidad, en el que habitan, expresan su condición esencial como seres humanos y comienzan a construir comunidad. Por ello, la vivienda debe responder a condiciones concretas de dignidad sanitaria y espacial, evitar el hacinamiento y los focos insalubres, y estar conectada con una ciudad construida en comunidad. Por eso, la vivienda debe estar primero y siempre.
Para cerrar esta columna, quisiera invitarles a reflexionar sobre la protección de las formas de habitar: ¿qué elementos debería considerar el reconocimiento de la vivienda como un derecho en Chile?
Notas
(1) https://centrodeestudios.minvu.gob.cl/deficit-habitacional/
(2) https://centrodeestudios.minvu.gob.cl/deficit-habitacional-censo-2024/
(3) Balance de vivienda 2025: evolución y análisis del déficit habitacional en Chile, Cámara Chilena de la Construcción, enero 2026.
(4) Jorge Rodríguez, Política habitacional en riesgo: más gasto, menos soluciones, Boletín n°24 (enero 2026), Centro de Estudios Públicos.
(5) Tomás Moulian, Chile actual. Anatomía de un mito, LOM-ARCI, 1997, p. 100. Ver también del mismo autor, El consumo me consume (LOM, 1998).
*Álvaro Sallés Rojas es arquitecto (Universidad Mayor) y magister en Hábitat Residencial (Universidad de Chile).
